Bloomberg — Em muitas partes da China, armazéns e parques industriais que costumavam atrair investidores internacionais enfrentam uma desaceleração surpreendente na atividade mercantil.
Centros de distribuição e logística que foram construídos na expectativa de um boom infindável no negócio eletrônico, em manufatura e armazenamento de vitualhas, perdem inquilinos, o que força os proprietários dos edifícios a reduzir os aluguéis e encurtar os prazos de locação. As ações dos fundos de investimento imobiliário que possuem propriedades comerciais na China despencaram, e alguns de seus gestores esperam que sua renda de aluguel caia ainda mais.
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As taxas médias de vacância em propriedades logísticas no leste e no setentrião da China se aproximam de 20%, a mais subida em anos, de pacto com consultorias imobiliárias. E há um número relevante de armazéns em construção, o que agrava o problema.
“Estamos vendo um excesso de oferta em propriedades logísticas e industriais na China”, disse Xavier Lee, crítico de ações da Morningstar que cobre o setor imobiliário. A deterioração tem sido decepcionante para os proprietários de imóveis que contavam com uma recuperação econômica na China neste ano.
Instituições globais investiram coletivamente mais de US$ 100 bilhões em armazéns, edifícios industriais, torres de escritórios e outros imóveis comerciais chineses na última dez, de pacto com dados da MSCI Real Capital Analytics. Os investidores estrangeiros incluem a Blackstone, o PGIM da Prudential Financial, o GIC, fundo soberano de Singapura, e o CapitaLand Group, entre muitos outros.
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Algumas instituições estudam vender seus ativos com pior desempenho antes que os aluguéis caiam ainda mais. Outras pretendem esperar o período de fraca atividade e esperam lucrar no longo prazo.
“As melhores localizações ainda são resilientes”, disse Hank Hsu, CEO e co-fundador da Forest Logistics Properties, que possui armazéns e centros de distribuição em importantes hubs de transporte em Pequim, Xangai, Wuhan e outras cidades chinesas.
Com seis anos de existência, a Forest Logistics tem tapume de US$ 2,5 bilhões em ativos sob gestão de investidores que incluem empresas de private equity, seguradoras e fundos de pensão. Entre seus clientes estão o gigante chinês do negócio eletrônico JD.com, a transportadora SF Express e fabricantes multinacionais de produtos de consumo. Hsu disse que a recente fraqueza do mercado não desmotivou os planos de expansão de sua empresa e que planeja edificar outra instalação logística na região sul da Grande Baía nos próximos meses.
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“Continuaremos a investir capital na China nos próximos um a dois anos porque consideramos uma oportunidade de ouro”, acrescentou.
Excesso de construção
O setor de imóveis comerciais da China foi um ponto positivo durante grande secção da desaceleração do setor habitacional do país, que começou em 2021. Agora, sente os efeitos das reduções de gastos por consumidores e empresas.
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O extenuação nos setores logístico e industrial acontece junto a uma recessão no setor de imóveis de escritórios que se desenvolve nas principais cidades, incluindo Pequim e Xangai.
Ambos os declínios também são parcialmente resultado do excesso de construção que foi impulsionado pelas grandes somas de quantia que entraram no mercado imobiliário mercantil quando as taxas de juros, os custos de empréstimos e de construção estavam baixos.
Os armazéns que foram construídos para acoitar centros de distribuição para o negócio eletrônico, grandes refrigeradores para produtos em baixa temperaturas ou congelados e espaços para empresas armazenarem seus componentes e produtos manufaturados não estão sendo utilizados tanto quanto seus proprietários esperavam.
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O prolongamento do e-commerce doméstico da China tem sido lento, à medida que os consumidores economizam. A taxa de penetração online do país para vendas no varejo já é relativamente subida, em 30%.
Tensões geopolíticas acentuadas também têm levado empresas a transferirem secção de sua fabricação para o exterior, para atender clientes finais que desejam reduzir sua submissão da China. Isso e uma desaceleração no negócio cross border também reduziram a urgência de instalações de armazenamento no continente chinês.
Taxas de vacância em subida
A taxa de vacância de armazéns no leste da China – onde muitas propriedades logísticas estão concentradas – subiu para 19,2% no primeiro trimestre, de pacto com dados da Cushman & Wakefield. A taxa de vacância universal em todo o país foi de 16,5%, em secção graças à região sul, que apresenta melhor desempenho.
A situação na China contrasta com a dos Estados Unidos e outros mercados logísticos na Ásia. Nos EUA, as taxas de vacância aumentaram em propriedades industriais e armazéns em algumas partes do país, mas estão em percentuais de dígitos baixos inferior das médias históricas, e os aluguéis ainda estão em movimento de subida.
Na Ásia, ativos logísticos na Coreia do Sul, no Japão e na Austrália desfrutam de altas taxas de ocupação e prolongamento dos valores do aluguel.
Das 20 principais cidades chinesas que a Cushman acompanha, 13 tiveram queda no valor do aluguel no segmento de logística no primeiro trimestre em relação aos três meses anteriores, lideradas por Pequim e Shenzhen, com quedas de 4,2% e 3,9%, respectivamente.
Um suplementar de 33 milhões de metros quadrados – o equivalente sobre 4.600 campos de futebol – de novidade oferta está programado para ser concluído até o final de 2026 no país, disse a consultoria.
A CapitaLand China Trust, que possui shoppings, parques empresariais e outras propriedades, adquiriu quatro parques logísticos em Xangai, Wuhan e outras cidades no final de 2021 por um totalidade de 1,68 bilhão de yuans (tapume de US$ 231 milhões). A taxa de ocupação universal do portfólio logístico caiu para 82% no final de 2023, diante de um nível de 96,4% um ano antes.
As ações do REIT listado em Singapura caíram 27% no amontoado do ano, diante de um proveito de 2,7% para o índice de referência Straits Times. “Estamos ativamente engajados em prospectar para nossos parques logísticos para melhorar ainda mais a ocupação”, disse um porta-voz da CapitaLand China Trust. Parques industriais na China que foram projetados porquê clusters de ciência e tecnologia com edifícios de escritórios e instalações de manufatura também perdem empresas multinacionais e locais.
A taxa de vacância universal em parques empresariais em Pequim foi de 20,5% no primeiro trimestre, de pacto com dados da Colliers. Em Guangzhou, a base manufatureira do sul do país, algumas empresas multinacionais têm fechado fábricas e mudado suas estratégias de negócios posteriormente uma recuperação considerada decepcionante no pós-pandemia.
O grupo suíço de fabricação de cuidados de saúde Lonza Group disse no início deste ano que fechará uma unidade de fabricação de medicamentos posteriormente uma revisão estratégica. A fábrica de 17.000 metros quadrados começou a produção há exclusivamente três anos na China-Singapore Guangzhou Knowledge City, um parque empresarial de subida tecnologia bravo conjuntamente pelo governo lugar da cidade e pela CapitaLand, de propriedade da Temasek.
A Lonza ainda opera instalações de fabricação em Suzhou e Nansha e mantém uma organização de vendas comerciais na China. Um fundo de investimento imobiliário chinês que possui propriedades industriais recentemente viu a ocupação de um de seus edifícios em um parque tecnológico de Xangai tombar quase pela metade quando um inquilino – uma subsidiária do gigante de smartphones Oppo – entregou 19.314 metros quadrados de espaço antes do final do seu contrato de arrendamento.
O trabalhador de celulares decidiu fechar sua separação de desenvolvimento de chips Zeku no ano pretérito.
Pressão sobre o aluguel
Empresas que decidem permanecer agora têm a vantagem ao negociar renovações de arrendamento e locação para armazéns e outras propriedades.
“A concorrência por inquilinos está bastante intensa no momento”, disse Luke Li, diretor administrativo do ESR Group, durante uma teleconferência online sobre o setor logístico em meados de junho. O gestor de ativos imobiliários com sede em Hong Kong possui centros de distribuição de negócio eletrônico, instalações de armazenamento a indiferente e parques industriais de manufatura na China e em outros países. Para manter os armazéns ocupados, os proprietários têm oferecido termos de aluguel flexíveis, melhores comodidades e outros incentivos aos inquilinos, acrescentou Li.
A receita da ESR na região da Grande China teve queda de 20% em 2023 em relação ao ano anterior, de pacto com seu relatório financeiro mais recente. A empresa citou o extenuação do sentimento do consumidor e a demanda por locação porquê razões para o declínio. A Mapletree Logistics Trust, outro REIT listado em Singapura, também tem enfrentado dificuldades na China.
Os preços de aluguel em suas 43 propriedades no país caíram 10% nos primeiros três meses de 2024, e alguns inquilinos estão em delonga com os pagamentos de aluguel.
A crédito manteve a ocupação de seus ativos logísticos na China em tapume de 93%.
Ng Kiat, CEO do REIT da Mapletree, disse em uma teleconferência de resultados em abril que o envolvente na China permanecerá volátil e incerto nos próximos 12 meses. A crédito está focada na retenção de inquilinos e o fundo procura vender alguns de seus ativos de pior desempenho na China, acrescentou.
“Estamos tentando obter maior transparência sobre se estamos vendo o fundo do poço. Mas eu não acho que estamos vendo isso agora. Teremos que esperar um pouco”, disse Ng. A Mapletree se recusou comentar.
“Todos estão cortando custos”, disse Humbert Pang, superintendente da China na Gaw Capital Partners, uma empresa de investimentos alternativos que possui ativos imobiliários. Na mesma conferência que Li, Pang disse que os aluguéis em propriedades logísticas não estão subindo, mesmo que os edifícios estejam ocupados. “Acho que a maioria dos proprietários de espaços logísticos enfrenta dificuldades em negociar com os inquilinos existentes ou novos”, afirmou.
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