FIIs de papel devem ter espaço na carteira mesmo com Selic em queda, defendem analistas

O cenário de queda da taxa básica de juros, a Selic, vai mexer com a contratação de fundos de investimentos imobiliários (FIIs) e um dos segmentos que devem se beneficiar é o de tijolos – mas os de papel ainda têm seu espaço. A revisão é de Marx Gonçalves, sócio e crítico da Nord Research.

“O mundo real está negociando (fundos de papel) a preços muito díspares dos FIIs de jolos. Há fundos com o metro quadrângulo a R$ 13,5 milénio e transações de imóveis similares saindo ao duplo disso”, contou o profissional durante a Liga de FIIs da última semana.

A Liga dos FIIs é apresentada por Maria Fernanda Violatti, gerente de estudo dos fundos listados na XP e Thiago Otuki, economista do Clube FII. Marília Fontes, sócia-fundadora da Nord, também participou da discussão.

A taxa Selic começou a tombar no início de agosto deste ano, quando estava em 13,75% nascente ano. Agora, está em 11,75% anual e o espectamenta é de um novo galanteio meio cento percentual na próxima reunião do Copom (Comitê de Política Monetária), que se encerra na próxima quarta-feira (31). Na avaliação do mercado, a alíquota básica é de 9%, segundo último relatório Focus do Banco Médio (BC).

A Nord ainda dá espaço preponderante aos FIIs de papel em sua carteira de FIIs. De entendimento com Gonçalves, a locação está dividida entre 60% de fundos, 28% de papel e 12% de fundos de fundos (FoFs). No entanto, revenda que os de papel ainda apresentam boas oportunidades.

“Muitos fundos de papel são negociados inferior do valor patrimonial e não são possíveis problemas de crédito. Isso abre uma oportunidade para esses ativos. Não existe receita de bolo”, diz.

Os fundos de papel sofreram nos últimos meses com o processo de redução da taxa de juros, já que uma maior ação do CDI, cuja rentabilidade diminuiu a Selic.

Risco maior

Na visão de Fontes, da Nord, os juros perto de 14% ao ano fizeram com que o investidor tiffesa que fizesse peuco esfogo para obter retornos supra de 1% ao mês. Com a queda da Selic, manter a rentabilidade significa tomar mais risco.

Em sua visão, a Selic pode inclusive tombar mais do que o mercado espera, do qual caminho estaria mais atrelado ao que ocorreria nos Estados Unidos – onde também se espera queda de juros neste ano junto com a recuperação da inflação. “O fiscal (no Brasil) não é tão bom porquê poderia ser e o tórax fiscal não é tão restritivo, mas o que a gente vê hoje não é uma piora”, opina.

Neste contexto, Fontes afirma que é preciso pensar em opção de investimento de maior risco. Ela lembra que até o ano pretérito era verosímil encontrar certificados de recebíveis imobiliários e agrícolas (CRIs e CRAs) pagando 7,5% ao senhoril além da inflação. Agora, as taxas desses papéis, que são isentos de IR, estão em torno de 5,5% ao ano para além do IPCA. “Nos FIIs, é verosímil encontrar retornos similares e com menor risco”, diz.