FIIs voltam a fazer captações bilionárias; veja uma vez que valer o dispêndio da distribuição

Os fundos imobiliários (FIIs) estão intensificando a captação de recursos e o investidor irá se deparar com mais oportunidades para participar das ofertas de novas cotas – algumas com volume que encaçam a vivenda do bilhão. A decisão de participante ou não dessas operações deve passar pela estudo do segmento do FII, o valor estabelecido para a assinatura e os custos embutidos na missão de novas cotas – que chegam a passar dos 3% do preço do ativo.

A intensificação das captações, em privativo de acompanhamentos (oferta de novas cotas de FIIs que já são negociadas), está atrelada a um cenário de redução da taxa básica. Uma Selic menor beneficia os fundos de “tijolo”, que são aceso que investem diretamente em móveis e podem se valorizar. É nessa hora que os gestores tentam levantar recursos para fazer novas aquisições.

No decurso da oferta, é fixado um valor para a prestação. Os termos da missão, descritos no prospecto, detalham os custos inerentes à operação, uma vez que os de registro e, principalmente, de distribuição.

Marcos Baroni, dirigente de estudo de FIIs da Suno Research, explica que para os fundos que já estão negociados, existe a possibilidade de serem absorvidos pela carteira ou serem atendidos unicamente por quem participa da operação, inclusive novos cotistas. Para ele, o mais adequado é que seja uma cobraça por “fora”, para não onerar os cotistas que decidem não participar do “siga em frente“.

“A gente viu (recentemente) oferta com dispêndio de centavos e até perto de 5% da prestação. Se o dispêndio é maior, em teoria, é porque é uma oferta com um apelo mercantil maior, portanto tem uma conta para maior distribuição”, explica.

Dados da Anbima (Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiros e de Capitalais) mostram que as emissões dos FIIs totalizaram em janeiro R$ 3,1 bilhões, montante 103,1% supra do registrado em igual mês do ano pretérito.

Taxas altas

Entre operações de maior valor que foram lançadas nas últimas semanas ou que ainda estão em crédulo, há exemplos que variam entre 0,93% a 3,54%.

O XP Shoppings (XPML11) arrecadou R$ 1 bilhão, com participação de R$ 111,91 e taxa de distribuição de 0,93%. Ou seja, o desembaloso final foi de R$ 112,95 por prestação. Outro fundo de compras, o Genial Malls (MALL11), teve preço superior de 2,98%, com preço fixo de R$ 119,50.

Dos fundos em captação, o BTG Pactual Logística (BTLG11) quer R$ 1,2 bilhão para investir em galpões. Quem participar vai desembolsar R$ 101,65 por prestação, mais 3,54% para arcar com os custos de distribuição. No caso do fundo de lajes corporativos VBI Prime Properties (PVBI11), que espera captar R$ 800 milhões, o preço é de R$ 100,36 e uma taxa de 2,36%.

Para Baroni, no entanto, o dispêndio não pode ser valorado de forma isolada. O investidor precisa também verificar a relação entre o preço de subscrição e o valor patrimonial da prestação. Para ser interessante, o melhor é que você esteja igual ou supra do patrimonial. Um terceiro fator é a diferença entre o valor da assinatura e o da prestação que está sendo negociada – nesse caso, quanto maior, melhor.

“Saber se vale a pena vai depender de uma vez que está o fundo no mercado secundário. Às vezes essa oferta é com um preço vantajoso mesmo com um dispêndio saliente de distribuição”, afirma, acrescentando que vê melhores oportunidades nos segmentos de FIIs de compras e logística.

Em um exemplo hipotético, uma missão tem o valor de subscrição de R$ 100, taxa de distribuição de 5% e o preço da prestação negociada na B3 é de R$ 110. Nesse caso, o investidor pode considerar fazer o transporte, já que ele tera um desembolso totalidade de R$ 105 e o valor da prestação na bolsa é superior.

Cezar Antonio Gonçalves Fruto, profissional em fundos imobiliários da WIT Invest, ainda vê espaço para mais ofertas e também observa o setor de compras uma vez que o de melhor potencial.

“Com a queda da Selic, temos uma tendência de valorização dos fundos de tijolo, alguma coisa que já tem sido observado no setor de shopping centers. Alguns outros setores podem demorar um pouco mais para sentir esse impacto, uma vez que tem ocorrido com as lajes comerciais e os galpões, mas o espetáculo é que eles estimulam o movimento”, diz.