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Iguatemi (IGTI11) fez um bom negócio? XP e Ágora estão de olho nos próximos passos; hora de comprar? – Tempos de moeda

por João P. Silva
Iguatemi

Iguatemi anuncia congraçamento para compra de participação minoritária no Shopping Rio Sul (Imagem: REUTERS/Nacho Gulosice)

A Iguatemi (IGTI11) anunciou, na noite de segunda-feira (08), congraçamento para compra de participação minoritária de 16,6% no Shopping Rio Sul, localizado em Rio de Janeiro. As ações da companhia sobem no pregão desta terça-feira (09), tendo superado 1% pela manhã. Por volta das 12h20, avançava 0,78%, a R$ 21,87.

O investimento na operação será de muro de R$ 360 milhões, segundo o roupa relevante, sendo 70% do valor à vista e o restante em duas parcelas anuais corrigidas ao CDI, o que representa um taxa de capitalização de ingressão de 7,7% sobre o resultado operacional (NOI) estimado de 2024.

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A avaliação da XP Investimentosa transação foi positiva, tendo em vista um taxa de capitalização relativamente às vendas recentes de nível subalterno da Iguatemi, apesar do impacto relevante do Rio Sul no portfólio.

Aliás, os analistas ponderam que a compra representa o retorno do Iguatemi ao Rio de Janeiro em uma forma melhor do que sua exposição anterior e deve perfurar espaço para remodelar o portfólio do Rio Sul em direção a um mix de cocuruto padrão.

Ainda, vale sobresair que o congraçamento fortalece o relacionamento entre a Brookfield e a Iguatemi, o que poderia facilitar as negociações em uma potencial transação no Recinto Higienópolis.

“No entanto, credenciamos que o significativo desembolso de caixa pelo BBIG FII na transação do Shopping Rio Sul (~R$790 milhões) deve reduzir a capacidade de alocação de alocação de fundo do fundo, o que poderia gerar urgência de novas pelo ofertas pelo fundo”, avaliam.

A XP mantém a Iguatemi uma vez que principal opção no segmento de compras com preço-alvo de R$ 32,5/unidade em 2024.

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Analistas olham para os próximos passos da Iguatemi

A avaliação da Ágora Investimentos. Os analistas apontam que verosimilhança unchechaará discutirá importantes sobre os próximos passos dela no mercado.

“Em universal, vemos muitos aspectos positivos no negócio, já que o Shopping Rio Sul é um ativo premium na cidade do Rio de Janeiro e o Iguatemi segue estruturando o negócio de uma forma que mitiga significativo o risco de luição do resultado”, valiam.

Eles destacam que a companhia combinou:

  • (i) um cheque relativamente pequeno (exclusivamente 5,5% do seu valor de mercado), com impacto restringido na alavancagem (um aumento de 0,3x na relação Dividendo Líquido/EBITDA, ou menos da metade, se contabilizarmos uma venda recente de participações em São Carlos em Alphaville);
  • (ii) novas taxas de gestão de 100% do resultado do Rio Sul;
  • (iii) financiamento dos vendedores por 2 anos de 30% do cheque, melhorando a TIR (Taxa Interna de Torno) esperada; sim
  • (iv) uma mensagem optimista sobre fluxos de receitas adicionais, ajudados pela parceria com BBIG11.

Olhando para o horizonte, os analistas veem a desenlace do negócio provavelmente desencadeando discussões no mercado sobre uma potencial venda dos demais ativos do portfólio da Brookfield – Recinto Higienópolis e Recinto Paulista, em São Paulo –, que estimamos pode valer quase R$ US$ 2,3 bilhões.

“A Iguatemi é percebida uma vez que uma candidata proveniente a participar das negociações, principalmente pela sua participação de 12% e recta de preferência no shopping Recinto Higienópolis, pela resistência do mercado para que a Iguatemi assine um grande cheque vem da percepção de que pode ter melhores alternativas de alocação de capital (por exemplo, recompensas de ações ao cap rate real das ações de 12,5% e TIR real de 10,5%)”.



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