Num mercado com poucas novidades, o conjunto de empresas de construção é, hoje, uma rara exceção. Turbinadas pela novidade tempo do Minha Moradia, Minha Vida (MCMV).
Não há riscos sem horizonte, apontam os analistas de mercado. No longo prazo, as fontes de recursos para financiamentovocêfinanciamento‘par de construções. No limitado e médio prazo, os riscos vêm da pressão em torno da mão de obra. O problema, diga-se, foi recorrente em outros ciclos de expansão imobiliária.
Para falar sobre isso, um Lucidez Financeira entrevista Luiz Antônio França, presidente da Associação Brasileiras das Incorporadoras (Abrainc).
Segundo ele, “todo mundo se preocupa, obviamente, com mão de obra”. Mas diz que esse é um problema universal no Brasil. “Todos os setores tenderão a enfrentar problemas de mão de obra” , diz.
Confira uma entrevista a seguir em dois formatos. Por escrito, com os principais trechos. E, em vídeo, no final da material, com a conversa na integra.
Acho que o Brasil é simpático no mercado imobiliário. Temos um défice habitacional de 7,8 milhões de moradias. Sim, além do déficit, você tem formação de novas famílias. Portanto, para os próximos dez anos, serão necessários erigir mais 11 milhões de moradias.
Hoje, o nível dentro das incorporadas, dos executivos, é altíssimo. deixe estaratualizar’ foi muito importante. Hoje eles têm capacidade financeira. Ou seja, têm caixa e capacidade de investir para trabalhar em função de zerar o déficit.
E tem o MCMV, que neste ano vai completar 15 anos. Cinco incorporadoras da bolsa atuam no programa: Cury, Direcional, MRV, Projecto & Projecto e Tenda. Dá para proferir que elas vivem agora seu melhor momento dentro do programa?
Não há incerteza de que leste é o melhor momento. O governo, logo que entrou, tomou medidas para que mais pessoas pudessem aquiescer à mansão própria. O gargalo que você tem é de financiamento, porque o ‘financiamento‘ para o Minha Moradia, Minha Vida vem do FGTS. Temos certeza de que o FGTS nos próximos dez anos terá sustentabilidade. Mas seria importante outra natividade (de recursos), suplementar ao FGTS, para que as pessoas pudessem erigir mais.
A Receita impediu recentemente uma alíquota do Regime Peculiar de Tributação (RET) de 4% para 1% nos projetos residenciais da filete 1 do MCMV. Qual será o resultado prático dessa medida para o setor?
Na verdade, o 1% é imposto que já tinha. O que foi feito? Foi reeditado agora esse RET de 1%, que será respeitado por aquelas empresas que vendem casas para pessoas com renda até R$ 2.600 (a filete 1, de ingresso do programa). Isto, obviamente, é mais um incentivo para que as pessoas trabalhem com uma população de baixa renda.
Vai trazer mais incorporadoras para atuar nesse setor? Por exemplo, a MRV tem atualmente unicamente 30% de seu portfólio voltado para esse setor. Esse tipo de incentivo é suficientemente atrativo para trazer mais empresas?
Acho que em todas as faixas há um crescendo. E na filete 1, oferecido que a gente tem essa capacidade de ter o RET 1%, você deve ter um desenvolvimento um pouco mais apressurado, sem dubai nenhuma.
Vai aumentar a margem de lucro das incorporadoras?
As empresas estão se esforçando cada vez mais para gerar aumento de margem. Isso é uma coisa que eles estão fazendo já há anos.
Outra medida é o FGTS Horizonte, anunciado pelo governo. Relatório divulgado pelo BTG Pactual recentemente disse que essa deve ser a cereja do bolo para o setor em 2024. Qual será o impacto dessa medida?
A empresa recolhe o FGTS para todas as pessoas que trabalham e são marcas registradas, obviamente. Ganhe 8% ao mês. Portanto, um exemplo muito evidente, é quando uma pessoa vai ao banco. O banco analisa o crédito dela e sai de lá com a resposta que tem capacidade de pagamento, mas de uma parcela que equivale a 20% da renda. Só que ela não encontra imóvel com esta parcela. Portanto, agora, o que ela vai fazer? Ela vai associar esses 8%. Vai ter capacidade de compra, agora, de 28%. Isso impulsiona o mercado. Eu, particularmente, acho que dando perceptível isso na filete 1, acho que seria muito interessante para outras faixas também.
A Brainc sempre está conversando sobre isso. Isso é uma coisa que a gente discute há muito tempo e a gente acha que é muito bom. Se você pensar, quando uma pessoa compra uma mansão, principalmente uma pessoa de baixa renda, é um patrimônio. Isto é muito importante. Tudo o que você puder fazer para dar capacidade de compra, você está ajudando aquela família a ter um patrimônio, o que é fundamental para todo o mundo. Mas, mais ainda para as pessoas menos favorecidas.
Essas medidas trarão um impacto importante no volume da indústria. Eles podem desembocar em um aumento no preço dos imóveis para o consumidor?
O (programa) MCMV não deve ter aumento de preço de imóveis. Eu acho que não. Até porque você tem um teto. Portanto, se você pensar no aumento, eu teria que limitar ao teto.
Todos os setores tendem a enfrentar problemas (de falta de) mão de obra. Portanto, o que você está fazendo é trabalhar para você lucrar cada vez mais eficiência, para que fique menos dependente de um grande número de pessoas.
Agora, o que vem em prol disso é a reforma tributária, o regime tributário que tem hoje não propicia que você construa um pouco fora do canteiro de obra e ligeiro depois para o canteiro. Essa venda (hoje) é tributada. Com a reforma tributária, você tem capacidade de não ter uma penalização do imposto. Isso vai te dar um proveito de graduação muito grande quando você industrializa certas partes de uma residência.
Mas essa questão de falta de mão de obra está colocada hoje nas incorporadoras ou não?
Todo mundo se preocupa, obviamente, com mão de obra. Mas a gente ainda não viu nyumo falar assim, ‘parei uma obra por falta de mão de obra’. Não tem, assim, uma coisa drástica, porquê todo mundo me pergunta.
Todo mundo se preocupa, obviamente, com mão de obra. Mas a gente ainda não viu nyumo falar assim, ‘parei uma obra por falta de mão de obra’
Luiz França, presidente da associação das incorporadoras
O INCC (índice calculado pela FGV para medir a inflação dos insumos da construção) subiu sob controle em março, em 3,3%, e está inabalável desde julho do ano pretérito. Vamos ter uma esticada sem índice?
Eu acredito que o INCC não deve ter uma subida brutalidade. Houve uma correção de preço muito grande lá detrás, depois uma pandemia. Isso faz com que não haja premência de um aumento funcional de uma demanda maior. Portanto, acho que o INCC deve permanecer controlado (neste ano).
O mercado está corrigindo a taxa de juros Selic esperada para o final do ano. Alguns gestores já falam de taxa terminal em 9,75%. Essa Selic pode reduzir o ritmo de vendas?
Tem uma pesca que mostra que, em vários países do mundo, com taxas de juros aquém de dois dígitos, você tem obviamente um maior volume de pessoas com capacidade de compra. Portanto esse é o número mágico que a gente já viu acetar no pretérito. A taxa de juros chega no final do ano a 9,75% ou a 9%, que seja, ela está aquém de dois dígitos. Isso vai propiciar que mais pessoas entrem no mercado.
Você não tem problema de liquidez. Se o banco não tomar o poupador, ele vai ao mercado e vende porquê LCIs. Você tem um problema, sim, de aumento de impostos de juros. Sim, para nós, é muito importante uma taxa de juros mais baixa.
Outra libra. A gente credenciada em operações (de crédito imobiliário indexadas) no IPCA. Isso tem sucedido muito nos bancos médios, que nunca tudem uma grande caderneta de poupança. Eu acho que (esse) será o horizonte do mercado imobiliário quando tivermos no Brasil taxas de juros mais baixas.
Sobre o IPCA, há uma discussão com o governo sobre a geração de um instrumento para transformar financiamentos indexados à Taxa Referencial (TR) em produtos vinculados ao IPCA, unicamente para viabilizar o financiamento ao setor. Em que pé está hoje essa discussão?
O ministro (Fernando) Haddad na semana passada falou que está para ser viva para o Congresso uma proposta. Não sei se vai ser uma MP ou um projeto de lei. Se for um projeto de lei, imagino ser de caráter urgente.
A medida vai ser muito importante para o mercado. Por dois pontos. Primeiro, se você conseguir pegar o volume da poupança e fazer com que os bancos posams vendam esse papel, porque a restrição de venda do papel hoje é porque você tem indexador em TR. Portanto, se você conseguir ter indexador no IPCA e vender o papel, o banco abre espaço para novas operações.
Segundo, a gente começa a ter um volume de mercado com o mercado secundário. Isso é outra coisa muito importante. Eu credito muito no horizonte do mercado imobiliário com operações onde o tomador vai tomar (empréstimo indexado) ao IPCA, mais uma certa taxa de juros.
