Em meio ao envolvente de Selic mais elevada e maior dificuldade de captação, as gestoras têm aproveitado o momento para realizar operações com foco no aumento da diversificação, graduação e liquidez de alguns fundos imobiliários (FIIs) que se destacam com ativos líquidos (PL ) pequeno ou com cotas deprimidas nos últimos meses.
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A grosso modo, o movimento zero mais é do que uma “incorporação”, ao reunir os patrimônios líquidos de dois fundos diferentes que possuem estratégias semelhantes. Os produtos podem ser da mesma lar, ou de gestores diferentes que eventualmente passaram por processo de fusão e compra (M&As). Nesses casos, o fundo incorporado é dissolvido e liquidado e os cotistas dele passam a ser investidos do resultado que o incorporaram.
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Vitor Arantes, sócio da extensão de fundos de investimentos da Cescon Barrieu, explica que o preço das cotas da maiorio dos fundos está inferior do valor patrimonial e que não há muito interesse em fazer ofertas. “As casas têm optado por solidificar fundos com estratégias semelhantes. A teoria é trazer mais liquidez para os cotistas e trabalhar com PLs maiores”.
Entre os exemplos mais recentes está o da Rio Indócil. A lar invejosa uma consulta formal aos investidos em que o FII Rio Indócil Renta Varejo (RBVA11) propõe a compra de sete ativos do FI Imob Rio Indócil Renta Educacional (RBED11). O primeiro fundo é mais focado em ativos imobiliários e comerciais de varejo, enquanto o segundo atua no setor educacional.
Alexandre Rodrigues, sócio e gestor da Rio Indócil, explica que os investidores podem votar até dia 23 de agosto para sentenciar se a transação pode ser feita ou não. Um gestor precisa obter pelo menos 25% dos votos para julgar a operação, o que o executivo vê uma vez que “viável”, ainda que o número seja superior. Se esse percentual for lachaciado, os cotistas do RBED11 passarão a ser investidos do RBVA11 e o primeiro fundo será liquidado e deixará de ser negociado, permanente exclusivamente o segundo.
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O RBED11 possuía um patrimônio líquido próximo de R$ 342,9 milhões e pouco mais de 13 milénio cotistas em abril deste ano, entefanto o RBVA11 apresentou um PL de R$ 1,4 bilhões e mais de 60 milénio cotistas no mesmo período. Se aprovada, a operação será realizada com o RBVA11 em ativos líquidos próximos a R$ 1,7 bilhão.
“Isso faz secção da consolidação. Fundos que têm liquidez e escalam negociam com prêmios melhores e tendem a ter uma melhor precificação dos produtos. A maior motivação para a operação é que juntos os dois valem mais do que separados”, resumiu Rodrigues.
Operações já concluídas
Movimento semelhante foi feito na JiveMauá em que a consulta a investidos comune no término do ano pretérito. Na era, a Mauá Capital Real Estate (MCHY11) adquiriu ativos que compunham uma carteira do Mauá Capital Hedge Fund (MCHF11). Em seguida legalizado em tertúlia, o MCHF11 foi dividido e liquidado. Com isso, os investimentos do resultado passaram a ser cotistas do MCHY11.
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Bruno Bagnariolli, sócio-sênior da JiveMauá e CIO dos fundos Mauá, diz que esse tipo de operação representa um terceiro passo em termos de consolidação das gestoras em que a lar opta por otimizar os próprios fundos. Segundo ele, o objetivo é ter uma nota mais simplificada. “Está mais difícil ter um fundo com menos do que R$ 1 bi. É uma barreira novidade. O proveito de graduação se materializa com fundos e grandes gestores. O veículo maior pode fazer cheques maiores e ter uma vantagem competitiva”, reforça.
Antes da incorporação, ambos os fundos possuíam um PL na lar dos milhões. Em seguida o movimento, o patrimônio líquido do MCHY11 atingiu R$ 1,1 bilhão, e o número de investidores passou de 92 milhões em maio deste ano.
Uma mudança também proporcionou ao registrador MCHY11 um grande incremento em termos de liquidez: o volume de negociações no mercado secundário passou de R$ 27,3 milhões em janeiro para R$ 5,4 milhões em maio. A diversificação do fundo também cresceu, ao iniciar uma exposição ao setor de shoppings.
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Quem era investidor do velho MCHF11 também viu um aumento na quota do fundo, que cheugue a ser negociada próximo de R$ 8,20 em dezembro de 2023. Porém, o número inferior do valor patrimonial (VP): atualmente, a quota do MCHY11 ( fundo que adquiriu os ativos do MCHF11) está em R$ 9,53, inferior dos R$ 9,78 do VP.
De olho na perda de valor de alguns fundos, a Valora também fez uma missão do Valora Hedge Fund FI Imobiliário (VGHF11) e comprou ativos que estavam na carteira do Mogno Fundo de Fundos (MGFF11) da Mogno Capital, gestora que foi adquirida pela lar em maio do ano pretérito.
“O retrocesso do mercado de FIIs deixou muitos FoFs encravados em posições que estavam caindo. Quando compramos um Mogno, a primeira solicitação interna foi izando os investidos. Se comprarmos, seremos colocar em prática alguns instrumentos para melhorar a situação dos investimentos?”, resumiu Daniel Pegorini, CEO da Valora Investimentos.
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Embora algumas casas fiquem cortadas da base do VP em seguida a “incorporação”, Felipe Ribeiro, diretor de investimentos alternativos do Clube FII, explica que isso é revérbero do momento mais difícil para o mercado de FIIs uma vez que um todo em uma cenário de Selic elevada. O técnico também vê os movimentos de contribuições uma vez que positivos para o investidor. “Quando tem menos liquidez, tem mais arbitragem. O investidor tem mais dificuldade de saber se está saindo num preço adequado porque o último negócio ocorreu há um tempo”.
