O horizonte de juros menores nos EUA já começou a melhorar a expectativa do mercado para o desempenho dos REITs (Fundo de investimento imobiliário), os “primos” dos fundos imobiliários brasileiros. Segundo analistas, a classe iniciou a recuperação no final de 2023 já em consequência da expectativa de cortes de taxas pelo Federalista Reserve (Fed, o banco médio americano), e pode deslanchar nos próximos meses.
Entre o início de 2022 e 1º de dezembro de 2023, os preços dos REITs caíram, em média, 21,4%, conforme dados da NAREIT, associação norte-americana dos REITs. Mas o número global esconde o início de uma retomada nos últimos meses do ano: o índice FTSE NAREIT All REITs (FNAR) subiu 12% e 9% em novembro e dezembro, respectivamente.
Um dos motivos para essa recuperação foi a diferença entre a precificação dos REITs listados na Bolsa, que a comunidade a apresentar grandes descontos, e os ativos do mercado privado, analisa Caio Braz, sócio da URCA Capital.
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“Não vemos grandes problemas de vacância nos imóveis, houve ajuste de aluguéis e reciclagem de inquilinos nos últimos tempos. Aliás, o nível de endividamento é ordinário e o fluxo de caixa positivo, de modo universal, gerando bons retornos de dividendos”, Valia Braz.
O ano de 2024, que tera juros ainda elevados, não será sem solavancos para os REITs, pondera Guilherme Morais, comentador da VG Research. No entanto, diz, tendo em vista o desempenho desde o final de outubro, “o cenário pode ser interessante, com sinais que indicam uma recuperação significativa do setor”.
O histórico na sequência da crise do “ponto.com”, nos anos 2000, e do subprime, em 2008, também jogou em prol dos REITs. “Em mídia, ao longo do ciclo de aperto, os REITs tumedo o menor retorno em formado com o mercado privado e o mercado de justiça. Porém, em seguida o final do ciclo, os REITs voltaram à mídia, atingindo 20% nos quatro trimestres subsequentes”, disse Morais.
Mas a estudo não é unânime. Ronaldo Patah, estrategista de investimentos do UBS Wealth Management, não vê o setor com tanto timismo. Na participação Onde Investir em 2024, ele afirmou que o setor imobiliário tem uma dinâmica própria, é provável desaceleração da economia dos Estados Unidos, mesmo que não chegue à recessão, está afetando aférációs e aluguéis de imóveis.
O fundo de índice (ETF) VNQ, considerado um dos dois indicadores de desempenho do setor imobiliário norte-americano, subiu 12% e 8% em novembro e dezembro, mas nos primeiros 15 dias de 2024 acumulou queda de 1,5%.
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No ano pretérito, o rali dos últimos meses ajudou o índice FNAR a fechar no positivo, com valorização de 1%. Mas alguns segmentos se standaram mais do que outros, com mais do que o duplo de ganhos. Foi o caso dos Data Centers, com subida de 30,1% impulsionada pela demanda de lucidez sintético (IA). Támbem foram muito os segmentos de hotéis (23,9%) e galpões industriais (19,2%).
Para 2024, Braz afirma que os potenciais ganhadores são REITs de imóveis residenciais deixa para lá hipotecas, ambos bastente descontados em seus preços e com bons pagamentos de dividendos nos últimos meses. Morais vê mais crescendo para Centros de dadosem meio à expansão dos investimentos em IA.
Já o UBS manterá o setor sob reparo para entender porquê se comportará a economia dos EUA e qual será um ocorrência do mercado imobiliário. Ainda assim, por questão de diversificação, a morada recomenda alocação de 2% a 3% em REITs.
Veja cinco REITs indicados para 2024:
| REITs (ticker) | Loja | Preço (US$) | Rendimento de dividendos |
| Renda imobiliária (O) | Varejo | 58,81 | 5,32% |
| Patrimônio Residencial (EQR) | Residencial | 61,90 | 4,25% |
| Renda de apartamento (AIRC) | Residencial | 35,94 | 5,16% |
| Propriedades Healthpeak (PEAK) | Saúde | 20,69 | 5,96% |
| Hotel Pebblebrook (PEB) | Hotéis | 15,23 | 0,27% |
