Estado com o oitavo maior PIB per capita do Brasil, Goiás vive um momento de espanha imobiliária provocada pela subida do agronegócio. Para Fernando Razuk, CEO da incorporadora goiana de tá padrão Somos Desenvolvimento, a ingresso de bilhões está trazendo cada vez mais gestores da Faria Lima ao Núcleo-Oeste, ao mesmo tempo em que posiciona a empresa para um provável IPO.
Razuk afirma que a companhia ‘está preparada’ para perfurar capital na bolsa, com um portfólio de parcerias com a gestora da Cyrela (CYRE3), RB Capital e Vinci Partners. Mas a pedra no caminho do IPO, por tanto, é a Selic.
Uma estratégia da Somos Desenvolvimento para atrair a Faria Lima
Goiânia despontou no Núcleo-Oeste uma vez que um dos mercados imobiliários mais lucrativos. Segundo dados da Associação de Empresas do Mercado Imobiliário de Goiás (Ademi-GO), o volume universal de vendas imobiliárias (VGV) na capital goiana é de R$ 4,2 bilhões nos três primeiros trimestres de 2023.
Nesse sentido, o valor de vendas manteve-se praticamente igual entre 2022 e 2023, nota a Ademi-GO. Mas a firmeza é lida uma vez que positiva pela associação, porque em 2022, o VGV de Goiás atingiu o maior patamar desde 2013.
A expansão é acompanhada pelo desenvolvimento do PIB (Resultado Interno Bruto) per capita do Goiano: segundo dados do IBGE, é o oitavo maior do Brasil.
Na vaga desse desenvolvimento, a Somos Desenvolvimento foi fundada pelo veterano do segmento Fernando Razuk. Ele criou a construtora EBM, mas abandonou a sociedade em 2017, mesmo ano em que fundou a Somos.
“O moeda do agronegócio vem movimentando Goiânia e respinga no setor imobiliário”, diz Fernando Razuk.
A expectativa de Goiás uma vez que “ilhota de prosperidade”, segundo Fernando, vem atraindo a capital paulistana, principalmente o maior núcleo financeiro do país: a Faria Lima.
Os cheques vêm pela participação de fundos imobiliários de gestores uma vez que a Cy.Capital, gestora da Cyrela, em imóveis.
Dois projetos da Somos Desenvolvimento contam com a Cy.Capital uma vez que sociedade. Mas Razuk cita que está prestes a lançar uma terceira parceria com a gestora da Cyrela, cuja participação chegará a 50%.
“Para atrair investidores para nossos negócios, sempre construímos uma parceria”. A Somos partilha da participação de bídeos e compras em três: 30% de capital próprio, entevanto o restante, 70%, é dividido entre uma gestora e uma construtora – geralmente goiana.
A Somos vem conversando com gestoras de peso uma vez que Manatí Capital, RB Capital, Vinci Partners e BRM Asset, de Brasília.
Entre os focos está uma fatia do recinto mercantil Jardim Goiás Mall. O shopping a firmamento desobstruído tem 3 milénio metros quadrados de espaço bruta para locação, 80% já preenchidos pela Somos. Os juros altos impedem propostas pelo ativo, explica Razuk.
Goiás virou uma ilhota de borboletas
Fernando Razuk, CEO da Somos
Somos Desenvolvimento serpente taxa de gestores
No protótipo de atrair a Faria Lima ao Núcleo-Oeste, a Somos encontrados uma nascente de receita recorrente: cobrar gestores pela governo e desempenho positivo nos imóveis dentro da carteira dos fundos imobiliários.
Porquê as gestoras não administram os imóveis, a Somos serpente um prêmio de 5% a 6% sobre o VGV.
“Temos taxa de gestão e taxas de desempenho”, comentou Razuk. “Mas sempre temos um claro de rentabilidade. Depende do que entregamos. Quanto maior, mais eu proveito.”
Abesor de cobar taxas das grandes gestoras, a Somos Desenvolvimento ainda não atingido. Mas está próximo, diz Fernando Razuk, porque deve operar no azul em 2025 diante do próximo ano de R$ 2 milhões.
“Coloquei moeda na minha empresa desde que comecei. No mês pretérito, pela primeira vez, não preciso”, comentou o CEO da Somos. Ou seja, na projeção da incorporada, os transportes dos controladores ao fluxo de caixa se encerraram neste segundo semestre.
“Vendemos muito, as obras estão iniciadas nesse ano, mas os avanços serão mais expressivos no ano que vem.” A partir de 2025, a Somos deverá conseguir lucro.
Em 2023, a Somos lançou imóveis equivalentes a R$ 510 milhões. Desse montante, a incorporadora goiana vendeu R$ 325 milhões, Afirma Razuk.
É um patamar que o CEO deseja manter pelos próximos anos, com três a quatro lançamentos por ano.
“Aliás, vamos lancar um.” banco de terrenos com mais de R$ 2,5 bilhões”, diz o empresário ao mencionar que o banco de desenvolvimento de terras da Somos deve chegar dentro de quatro anos.
No cronograma da companhia, Razuk diz que estão previstos lançamentos de R$ 370 milhões neste ano. Um projeto em Rio Verdejante e outro em Goiânia. “E já vendemos 100% desses bídoos”, completa.
Por meio de um IPO, uma incorporadora quer aumentar a solidez e atrair cada vez mais moeda do mercado de capitais fora dos grandes bancos.
“Acho que é um pouco cedo, mas entendo que a empresa está preparada para isso (IPO) do ponto de vista de governança e prestação de contas. Está muito pronto”, comentou o CEO. Ele se refere aos juros, que continuam altos demais para o mercado imobiliário, apesar de terem tombado até o último encontro do Copom.
“Compradores se acomodam, não compram, cai o volume de vendas. Sim, por outro lado, esperamos uma redução nas taxas de juros do financiamento imobiliário. Chegou tem 13,75%. Mas caiu e agora o momento é mais positivo”, diz.
Segundo Razuk, uma injeção de capital na Somos para que ela possa entrar nos projetos com percentual maior na isenção reduziria o “forsoforço operacional e aumentaria o retorno” de projetos da Somos.
